2008年上半年淮安市房地产市场分析报告

市房管局信息处? 罗成宝

今年上半年，我市主城区房地产市场受国家金融调控政策和媒体报道深圳等地房价下跌的影响，呈现出明显的观望期特点，投资性住房消费得到有效抑制，住房刚性消费正逐步恢复。总体来说市场比较冷清，价格比较平稳，消费比较理性。

一、基本情况

1、房地产开发投资保持加快增长态势。

上半年，全市完成开发投资70.08亿元，同比增长41.1%；完成新开工280.27万㎡，同比增长13.3%；施工面898.55万㎡，同比增长31.4%；完成竣工133.88万㎡，同比减少6%。其中主城区完成开发投资26.21亿元，同比增长70%；完成新开工91.47万㎡，与去年同期基本持平；施工面340.89万㎡，同比增长13.4%；完成竣工51.78万㎡，同比减少29.3%。其中中心城区完成投资15.4亿元，新开工52.61万㎡，竣工44.07万㎡，同比增长35.2%、-28.2%和485.3%。

2、房地产市场逐步呈现供大于求趋势。

1-6月份，全市共新批预售商品房214.32万㎡，实际登记销售商品房123.84万㎡，供销比为1.73︰1；其中新批预售商品住房165.66万㎡，实际登记销售商品住房94.75万㎡，供销比为1.75︰1。上半年主城区新批预售商品房105.75万㎡，同比增加129.2%，实际登记销售45.12万㎡，同比略增加0.9%，供销比为2.34︰1；其中新批预售商品住房75.12万㎡，同比增加91.6%，实际登记销售32.43万㎡，同比减少15.1%，供销比为2.32︰1。

3、商品房价格保持平稳适度上涨趋势。

上半年，我市主城区商品房均价为4166元/㎡，商品住房均价为3323元/㎡，同比分别上涨19.1%和16.8%。其中中心城区商品房均价和商品住房均价分别为4285元/㎡和3603元/㎡，同比分别上涨7.8%和19.3%。我市主城区去年房价上涨主要是在下半年，因此今年1-6月份与去年4季度相比房价涨幅明显趋缓，商品房均价上涨12.2%，商品住房均价下降5.2%；中心城区商品房均价上涨15.7%，商品住房均价上涨1.9%。

4、土地市场较冷地价出现下降的趋势。

1—6月份，市区土地市场房地产开发用地共挂牌46幅，成交38幅，流标8幅。成交幅数同比增长15％；成交面积122.78万㎡，同比下降29.1％；成交金额16.7亿元，同比下降33. 7％；平均地价1359.1元/㎡，同比下降6.5％。5个区中只有清河区和开发区地价为上涨，平均地价为1187.3元/㎡和1621.3元/㎡，同比分别上涨15.8％和34％。同时，开发区成交面积同比也为增长，共成交48.2万㎡，同比增长9.8％；成交金额7.8亿元，同比上涨47.2％。

5、房地产金融调控政策落实比较到位。

上半年，我市主城区商业银行共发放住房贷款64391万元，月均发放额比去年减少19%；支持购房面积31.19万㎡，月均面积减少29.7%。同期，主城区住房公积金发放政策性住房贷款3005.6万元，是去年同期的17.3%。

6、房地产业税收对地方贡献逐步加大。

1-6月份，市区实现房地产业税收35207万元，占地方税收比重为24.79%，占比比上一年度提高4.56个百分点。房地产业税收同比增长71.13%，比去年同期回落16.31个百分点。房地产业税收大幅度增加的原因是上半年房地产开发投资加快、新的企业所得税税率从1月份执行和土地增值等原因。

7、主城区商品住房价格形成梯次布局。

主城区商品住房价格走出了过去同质开发时期，已形成了从5000多元到2000多元价格区间的多价位的供应体系，同时呈现出两头少中间多的特点，即3000多元和4000多元价位的为主体，2000多元和5000多元的供应量较少。

二、原因分析

我市房地产市场不温不火的主要原因：一是国家宏观调控政策发挥了成效，如金融调控抑制了投资和投机需求；二是国家宏观经济形势的影响，部分一线城市房价下降影响老百姓的心理预期，影响实际需求；三是房地产业经过高速发展到一定阶段后，理性回归的需要，一方面有能力的改善型需求已基本得到满足，另一方面供应规模大，出现了购买力不足的问题。